Υπολογιστής Break-even Ξενοδοχείου
Πόση πληρότητα χρειάζεσαι για να «βγεις»; Βάλε τα νούμερά σου και δες τα δύο νεκρά σημεία που δείχνει και το WisDom RM: το λειτουργικό και —αν δηλώσεις ενοίκιο, δόσεις και ασφάλειες— του ταμείου. Δωρεάν, χωρίς εγγραφή. Αν λειτουργείς εποχικά, ο υπολογισμός μοιράζει μόνος του τα πάγια των κλειστών μηνών στους μήνες που δουλεύεις.
Τι είναι το break-even (νεκρό σημείο);
Το break-even είναι η ελάχιστη πληρότητα που πρέπει να πιάσεις για να καλύψεις τα σταθερά σου έξοδα — ούτε κέρδος, ούτε ζημιά. Κάθε δωμάτιο πάνω από αυτό προσθέτει τη συνεισφορά του στο αποτέλεσμα· κάθε δωμάτιο που λείπει από αυτό αφήνει ισόποσα πάγια ακάλυπτα.
Δύο νεκρά σημεία: λειτουργικό και ταμείου
Τα πάγια δεν είναι μία ομάδα. Το σταθερό λειτουργικό κόστος —μισθοί διοίκησης και ρεσεψιόν, λογιστής, marketing, συντήρηση, σταθεροί λογαριασμοί, IT— μπαίνει πάνω από το GOP, το μικτό λειτουργικό αποτέλεσμα. Οι σταθερές επιβαρύνσεις —ενοίκιο, δόση δανείου, ασφάλειες και φόροι ακινήτου— είναι κόστη ιδιοκτησίας και μπαίνουν κάτω από το GOP, όπως ορίζει το USALI.
Η πρώτη ομάδα δίνει το λειτουργικό break-even: από εκεί και πάνω το GOP βγαίνει θετικό. Πρόσθεσε και τη δεύτερη και έχεις το break-even του ταμείου: το σημείο όπου ο λογαριασμός της τράπεζας δεν βγαίνει αρνητικός. Ανάμεσα στα δύο, το ξενοδοχείο λειτουργεί με κέρδος αλλά δεν σηκώνει την ιδιοκτησία του.
Ο ίδιος χωρισμός υπάρχει και μέσα στο WisDom RM, και εκεί οι επιβαρύνσεις είναι προαιρετικές: αν δεν σε αφορούν —π.χ. τρέχεις το ξενοδοχείο για λογαριασμό του ιδιοκτήτη— ο υπολογισμός σταματά στο GOP. Κενό πεδίο σημαίνει «δεν δηλώθηκε», όχι «μηδέν».
Πώς υπολογίζεται;
Πρώτα βρίσκεις πόσο «αφήνει» κάθε δωμάτιο μετά το μεταβλητό του κόστος (το contribution margin):
Μετά, πόσα τέτοια δωμάτια χρειάζεσαι για να καλύψεις τα πάγια του μήνα — μία φορά για κάθε νεκρό σημείο:
Break-even ταμείου = (Σταθερό λειτουργικό κόστος + Επιβαρύνσεις) ÷ (ADR − CPOR)
Και το μετατρέπεις σε ποσοστό διαιρώντας με τα διαθέσιμα δωμάτια του μήνα:
Προσοχή στη μη αναστρέψιμη περίπτωση: αν η τιμή σου (ADR) είναι χαμηλότερη από το κόστος ανά δωμάτιο (CPOR), δεν βγαίνεις σε καμία πληρότητα — κάθε δωμάτιο που γεμίζει σου κοστίζει περισσότερο από ένα άδειο. Εκεί το πρόβλημα δεν είναι η πληρότητα, είναι η τιμή ή το κόστος.
Εποχική λειτουργία: τα πάγια τρέχουν 12 μήνες
Εδώ σκοντάφτει το ελληνικό εποχικό ξενοδοχείο. Η δόση του δανείου και οι ασφάλειες δεν σταματούν τον Νοέμβριο — ούτε ο λογιστής και η βασική συντήρηση. Αν βάλεις μόνο τα πάγια ενός ανοιχτού μήνα, το νεκρό σημείο βγαίνει ψεύτικα χαμηλό — βγάζεις κερδοφόρο καλοκαίρι και ζημιογόνα χρονιά.
Γι' αυτό υπάρχει η δεύτερη καρτέλα. Βάζεις τα ποσά ολόκληρου του έτους —και για τα λειτουργικά και για τις επιβαρύνσεις— και τους μήνες που πραγματικά λειτουργείς, και ο υπολογισμός τα μοιράζει μόνος του:
Η διαφορά φαίνεται κυρίως στο ταμείο. Στο παράδειγμα του άρθρου —επιβαρύνσεις 8.000 € τον μήνα, 6 μήνες λειτουργίας— με τις επιβαρύνσεις ενός μόνο μήνα το break-even του ταμείου μοιάζει 49,4%· με όλης της χρονιάς (96.000 € ÷ 6 = 16.000 € ανά μήνα σεζόν) είναι 57,2%. Ο υπολογιστής γράφει και τα δύο, ώστε να φαίνεται η απόσταση.
Και για τον μήνα που ανοίγεις ή κλείνεις στη μέση, το πεδίο «ημέρες λειτουργίας» κατεβάζει τα διαθέσιμα δωμάτια — οπότε το ίδιο πλήθος δωματίων βγαίνει σωστά ως μεγαλύτερο ποσοστό. Το πλήρες παράδειγμα σε ευρώ είναι στο άρθρο break-even ξενοδοχείου.
Και η προμήθεια των OTA;
Δεν μπαίνει στο CPOR. Το CPOR εδώ σημαίνει ό,τι και μέσα στο WisDom RM: το λειτουργικό μεταβλητό κόστος του δωματίου — καθαριότητα, λινά, αναλώσιμα, ενέργεια. Άρα το ADR − CPOR είναι συνεισφορά προ προμήθειας, όχι καθαρό κέρδος.
Πρακτικά: όσο μεγαλύτερο το μερίδιο των κρατήσεων που έρχονται από OTA, τόσο ψηλότερα είναι το πραγματικό σου νεκρό σημείο από αυτό που βλέπεις εδώ. Στο παράδειγμα του blog, μια προμήθεια 20% ανεβάζει το λειτουργικό break-even από 41,5% σε 54,5% — χωρίς να αλλάξει ούτε ένα κόστος του ξενοδοχείου. Το μείγμα καναλιών σου δεν το ξέρει αυτός ο υπολογιστής, οπότε δεν το μαντεύει: αν θέλεις το καθαρό, βάλε στο πεδίο ADR την τιμή μετά την προμήθεια. Πώς βγαίνει αυτό το νούμερο: προμήθειες Booking & OTA.
Θέλεις να μη το ξαναϋπολογίζεις ποτέ;
Αυτός ο υπολογιστής σου δίνει μια στιγμιαία εικόνα. Στην πράξη, το νεκρό σου σημείο μετακινείται κάθε φορά που αλλάζει ένα κόστος ή η τιμή. Το WisDom RM (Manager) ξαναϋπολογίζει το λειτουργικό σε κάθε νυχτερινή αναφορά, μέσα στο P&L Statement (USALI) — μαζί με CPOR και GOPPAR, με τη βάση κατανομής δηλωμένη. Αν δηλώσεις ενοίκιο, δόσεις και ασφάλειες, το P&L δείχνει χωριστά και το break-even του ταμείου.